Bau- und Mietkalkulationen der ABG

Anfrage gemĂ€ĂŸ § 50 II Satz 5 HGO

Immer wieder ist Frankfurt Spitzenreiterin – zumindest, wenn es um die Höhe der Mietpreise geht. Im Gesellschaftervertrag zwischen der Stadt Frankfurt und ihrer stadteigenen Wohnungsgesellschaft, der ABG Frankfurt Holding, ist als Zweck der ABG die „sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ angegeben. Im August 2017 veröffentlichte die ABG ihren aktuellen GeschĂ€ftsbericht. Dem ist zu entnehmen, dass die Mieteinnahmen des ABG Konzerns gegenĂŒber dem Vorjahr von 350.685.000 Euro auf 360.986.000 Euro um mehr als 10 Millionen Euro gestiegen sind (Seite 93). Und das, obwohl die Koalition angekĂŒndigt hatte, dass die ABG-Mieten bis 2021 um maximal ein Prozent pro Jahr steigen sollen (sogenannter „Mietenstopp“).

Von den gut 78 Millionen Euro Überschuss, den die ABG 2016 trotz Mietenstopp erwirtschaftet hat, sind mehr als acht Millionen an den stĂ€dtischen Haushalt zurĂŒck geflossen (vgl. Vorbericht zum Haushalt 2017, M 39 vom 17.02.2017, Seite 26).
Es bleibt bisher fĂŒr die Mieter*innen und fĂŒr Wohnungssuchende undurchsichtig, wie sich die Mieten der ABG zusammensetzen. Immer wieder werden bspw. die hohen Baukosten und hohe Kosten fĂŒr Energieeinsparmaßnahmen als finanzielle Belastung im Neubausegment dargestellt und hohe Mieten damit begrĂŒndet. Zugleich werden am Immobilienmarkt immer kurzfristigere, hohe Renditen versprochen. Die stadteigene ABG Holding stellt demgegenĂŒber klar, dass die Abbezahlung ihrer GebĂ€ude langfristig berechnet ist: „NeuzugĂ€nge an WohngebĂ€uden werden grundsĂ€tzlich ĂŒber eine Nutzungsdauer von 50 Jahren [
] linear abgeschrieben“ (ABG GeschĂ€ftsbericht 2016, Seite 88). Zugleich sind im Neubau Mietpreise von 13 Euro pro Quadratmeter kalt bei der ABG mittlerweile Durchschnitt (Antwort des Magistrats auf die Frage F 2337 vom 18.09.2015).

Trotz dieser Angaben bleibt unklar, wie die Mieten der ABG genau zustande kommen. Zudem bleibt offen, wie viel es die ABG kosten wĂŒrde, mehr bezahlbaren Wohnraum zum Preis von Sozialwohnungen (erster Förderweg) zu schaffen – also zu 5 Euro pro Quadratmeter (bzw. 6,50 Euro pro Quadratmeter bei entsprechend 20 Prozent höheren Einkommensgrenzen).

Pauschal lassen sich diese Fragen nicht unbedingt beantworten, da die ABG in verschiedenen Vierteln und auf GrundstĂŒcken mit unterschiedlichen BesitzverhĂ€ltnissen baut. Deshalb wollen wir gerne NĂ€heres ĂŒber vier bestimmte Projekte erfahren. Dort sind mittlerweile Menschen eingezogen oder es wurde schon mit dem Bau begonnen, sodass eine Offenlegung keine Geheimnisse der zukĂŒnftigen GeschĂ€ftsstrategie enthĂŒllt. Damit ist ein wichtiges Argument der ABG entkrĂ€ftet, was bisher vermeintlich der Auskunft ĂŒber die Baupreise und Finanzierungskosten der stadteigenen Gesellschaft entgegen stand.
Die Projekte, die nÀher betrachtet werden sollen, sind die folgenden:

  1. Neubau, Mittelstandsprogramm: Am Markomannenweg und am Cheruskerweg in Unterliederbach stellt die ABG-Tochtergesellschaft Hellerhof GmbH zum 1. Februar 2018 insgesamt 49 Wohneinheiten fertig. Diese werden von der Stadt Frankfurt im Mittelstandsprogramm gefördert; die Mieten sollen nach Angabe der ABG zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter betragen (Quelle: https://www.abg-fh.com/bauen/aktuelle-projekte/unterliederbach/neue_mitte_unterliederbach.php).
  2. Nachverdichtung, Förderwegemix: Die Platensiedlung in Ginnheim soll aufgestockt werden. Es sollen 600 zusĂ€tzliche Wohneinheiten entstehen. Die Besonderheit ist, dass die GrundstĂŒcke schon im Besitz der ABG liegen und deshalb keine weiteren GrundstĂŒckskosten mehr anfallen. Im FrĂŒhjahr 2018 soll die Baugenehmigung vorliegen; das Frankfurter ArchitekturbĂŒro Forster hat einen Entwurf erarbeitet, demzufolge in Modulbauweise und aus Holz aufgestockt wird. Die neu entstehenden Wohnungen sollen zur HĂ€lfte gefördert werden. Die andere HĂ€lfte soll frei finanziert sein – und zu Mietpreisen ab 10,50 Euro vermietet werden (Antwort des Magistrats auf die Frage F 961 vom 14.12.2017).
  3. Neubau, Förderwegemix: An der Altenhöferallee auf dem Riedberg baut die ABG derzeit 128 Wohnungen, davon werden 20 im ersten Förderweg gefördert und 47 im zweiten. Die restlichen, frei finanzierten, Wohnungen sollen zu etwa 12,20 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die Baukosten sollen 42,5 Millionen Euro betragen.
  4. Neubau, u. a. Eigentumswohnungen: Am Bockenheimer Depot hat die ABG 193 Wohnungen gebaut auf einem GrundstĂŒck, was zuvor Eigentum des Landes Hessen war. Davon vermietet sie 114 Wohnungen selbst, von denen wiederum 38 Wohnungen mit öffentlichen Geldern im Mittelstandsprogramm gefördert wurden (19,68 Prozent). Das heißt, dass die anderen 76 Mietwohnungen nicht mietpreisgebunden sind. Die restlichen 79 Wohnungen hat die ABG als Eigentumswohnungen verkauft.

Der Magistrat wird daher gebeten, folgende Fragen zu beantworten:

Teil I: projektbezogene Fragen
Bitte jeweils bezugnehmend auf alle vier Projekte beantworten.

Miethöhen

  1. Wie hoch waren bzw. werden die Kaltmieten der genannten Projekte jeweils bei Erstbezug sein (gesplittet nach den unterschiedlichen Förderwegen und fĂŒr freifinanzierte Wohnungen)?
  2. Wie hoch war bzw. wird der kalkulatorische Anteil der Betriebskosten im VerhÀltnis zur Erstvermietungsmiete angesetzt (evtl. Höhe von Pauschale oder Vorauszahlungen)?
  3. Um wie viel niedriger fallen die Betriebskosten voraussichtlich aus, sofern besondere energetische Maßnahmen beim Bau eingesetzt wurden?
  4. In welcher Höhe werden Einsparungen im Energieverbrauch gegenĂŒber der vorgeschriebenen Bauweise nach Energieeinsparverordnung durch eine energetisch bessere Baumaßnahme erwartet?
  5. Sollen in regelmĂ€ĂŸigen AbstĂ€nden Mieterhöhungen erfolgen und wenn ja, wie oft?

GrundstĂŒckskosten, Baukosten und Baunebenkosten
Bitte absolut, anteilig an den gesamten Projektkosten sowie die Kosten pro Quadratmeter angeben.

  1. Wie hoch waren jeweils die gesamten Investitionskosten fĂŒr die Projekte?
  2. Wie verteilen sich die Investitionskosten auf GrundstĂŒckskosten (ggf. Erbbaurechte auf stĂ€dtischen GrundstĂŒcken), Erschließungskosten, Baukosten und wie hoch sind ggf. die Mehrkosten fĂŒr besondere energetische Maßnahmen (sofern noch keine abschließenden Rechnungen vorliegen bitte KostenvoranschlĂ€ge angeben)?
  3. Inwiefern machen sich die nicht vorhandenen GrundstĂŒckskosten und geringere Erschließungskosten in Projekt 2 (Aufstockung Platensiedlung) in der Mietkalkulation bemerkbar?
  4. Nach wie vielen Jahren amortisieren sich die Investitionen jeweils fĂŒr die frei finanzierten, im ersten Förderweg und im Mittelstandsprogramm geförderten Wohnungen?
  5. Wie hoch sind (ggf. laufende) Kapitalkosten (Tilgungen und Zinsen), Anfangsrenditen und InstandhaltungsrĂŒcklagen angesetzt?
  6. In welchem Maße werden die Projekte aus Eigenkapital und in welchem aus Fremdkapitel finanziert?
  7. Inwiefern sollen ĂŒber die InstandhaltungsrĂŒcklage hinaus RĂŒcklagen gebildet werden und wofĂŒr werden diese ggf. eingeplant?
  8. Wie schĂ€tzt die GeschĂ€ftsfĂŒhrung der ABG die Möglichkeit ein, rein kostendeckend zu vermieten, also ohne Gewinne zu erwirtschaften?
  9. Wann sind die ersten Kernsanierungen der Bauten, die jetzt entstehen, vorgesehen (also eine Erneuerung der Haustechnik und SanitĂ€ranlagen sowie von DĂ€chern, Fenstern, TĂŒren und sonstiger schadhafter Bausubstanz)? Zum Vergleich: Nach wie vielen Jahren wurden WohngebĂ€ude der ABG in der Vergangenheit zum ersten Mal kernsaniert?
  10. Inwiefern werden durch höhere Mieten in den frei finanzierten Wohnungen Mietpreise in geförderten Wohnungen quer finanziert?
  11. Welche Faktoren spielten bei der Entscheidung zugunsten von Eigentumswohnungen in Projekt 4 (Nördlich Bockenheimer Landstraße) eine Rolle?
  12. Inwiefern erfĂŒllt der Bau von Eigentumswohnungen den Zweck der ABG laut Gesellschaftsvertrag, nĂ€mlich eine „sozial verantwortliche Wohnungsversorgung“ zu gewĂ€hrleisten?

Teil II: allgemeine Fragen zu Mietenstopp und KalkulationsansÀtzen

  1. Halten es der zustĂ€ndige Dezernent und die GeschĂ€ftsfĂŒhrung der ABG fĂŒr sinnvoll, den Mietenstopp bei der ABG ĂŒber die jetzt festgelegten fĂŒnf Jahre hinaus zu verlĂ€ngern?
  2. Eine Mieterhöhung um wie viel Prozent war im Zeitraum 2016 bis 2021 ursprĂŒnglich geplant (gegenĂŒber der Mieterhöhung von maximal 5 Prozentpunkten mit Mietenstopp)?
  3. Wie hoch kalkuliert die ABG die entgangenen Einnahmen durch den Mietenstopp bisher?
  4. Wie kommen die Mehreinnahmen durch Mieten zwischen 2015 und 2016 zustande (Mieterhöhungen bei laufendem MietverhÀltnis, Mieterhöhungen bei Mieterwechsel im Bestand, Neuvermietungen in Neubauten)?
  5. WofĂŒr hat der Magistrat die Gelder verwendet, die die ABG jĂ€hrlich in den stĂ€dtischen Haushalt ausschĂŒttet (bitte fĂŒr die letzten 10 Jahre nach Projekten aufschlĂŒsseln)?
  6. Wie viele Mietwohnungen und wie viele Eigentumswohnungen hat die ABG insgesamt in den letzten fĂŒnf Jahren auf stĂ€dtischen GrundstĂŒcken und auf GrundstĂŒcke stadtnaher Stiftungen gebaut? Bitte einzeln angeben, ob es sich um GrundstĂŒckserwerb oder um Erbbaurechte handelt.
  7. Planen die Stadtregierung und die ABG die Möglichkeit der Vergabe stĂ€dtischer GrundstĂŒcke durch Erbbaurechte in Zukunft vermehrt wahrzunehmen?
  8. Wie stehen der Planungsdezernent und die GeschĂ€ftsfĂŒhrung der ABG zu dem Vorschlag eine neue GemeinnĂŒtzigkeit im Wohnungswesen auf Bundesebene einzufĂŒhren?
  9. Plant die ABG zukĂŒnftig weiterhin Eigentumswohnungen zu bauen und zu verkaufen?

Anfragesteller:
Stv. Eyup Yilmaz

DIE LINKE. im Römer

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